中古戸建を購入して自分たちの好みにリノベーションする方が増えています。しかしながら、中古戸建ての購入には注意すべき点が多く、どのように選んだら良いのか分かりにくいことも多くあります。
そこで、この記事ではリノベーションに適した中古戸建てを選ぶポイントや注意点などを解説します。
Contents
リノベーションに適した物件選びのポイント
リノベーションに適した物件選びのポイントとして、下記のような点があります。
耐震基準
中古戸建ての場合、まず耐震基準に注意が必要です。
2001年の建築基準法改正によって、木造戸建ての耐震基準が大きく変更されています。耐震基準については「旧耐震」「新耐震」に加えて、「2001年基準」があります。この「2001年基準を満たすかどうか」で耐震補強の有無、そのための費用が必要かどうかが変わります。
できるだけ【2001年基準に該当する物件であること】、次に【新耐震基準を満たす物件であること】がポイントです。
管理・メンテナンス状況
中古戸建ての場合は、屋根や外壁、基礎などの劣化状況や配管の状態など、建物の構造に関わる部分がどの程度メンテナンスされているかが物件ごとに大きく異なります。
単に築年数だけで物件を絞り込むのではなく、過去のメンテナンス状況を把握した上で、実際に現地を見学した際に建物の状態をしっかり確認しておくことが大切です。
改修工事の制約の有無
中古物件でリノベーションを行う場合、建物の構造や建ぺい率・容積率などの法規制によって、工事の内容に制約を受ける場合があります。例えば、水まわりの配置を変更したくても配管が動かせない、広いLDKをつくりたくても壁や柱を動かせない、ということもあります。
中古戸建てを購入する際は、物件情報とあわせて建物の構造や敷地条件についても確認しましょう。
災害リスクと土地の状態
せっかくリノベーションしても、浸水被害が起こりやすい地域の場合は、災害が発生するたびに床下浸水などで修繕工事を余儀なくされる可能性があります。また、地盤調査報告書で地盤改良が必要な土地でないかチェックするようにしましょう。
中古戸建てを購入する際の注意点
構造や配管などの見えない部分の状態を確認できない
リノベーションでは、工事を行うまで構造部分の状態が分からないケースもあり、いざスケルトン状態にしてみたら補強工事等に予定外のコストがかかることも考えられます。
診断費用はかかりますが、ホームインスペクター（住宅診断士）や一級建築士など専門家に確認してもらうと安心です。
再建築不可物件の場合、リノベーションできない場合がある
建築基準法によって、建物を建てるための土地は幅4m以上の道路に敷地の2m以上が接している必要がありますが、その接道条件を満たしていない土地には、新たに建物を建築することができません。
再建築不可物件は、住宅の建て替えができないだけではなく、建築確認が必要なリノベーションも許可されない可能性があります。特に、古民家を購入してリノベーションを検討している場合は注意が必要です。
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